劉某與某商品房開發(fā)企業(yè)簽訂《商品房買賣合同》，并支付了700余萬元購(gòu)房款，剩余690萬元購(gòu)房款也在銀行辦理按揭后，由銀行支付給某商品房開發(fā)企業(yè)。此后，某商品房開發(fā)企業(yè)將房屋交付給劉某占有并使用。

劉某取得房屋后，在尚未辦理產(chǎn)權(quán)證書時(shí)即與某簽訂了《房屋租賃合同》，將房屋出租給某用于經(jīng)營(yíng)茶餐廳。《房屋租賃合同》約定房屋租期為15年，租金由某一次性向劉某付清，劉某放棄房屋內(nèi)裝飾裝修及所有物品的所有權(quán)，伴隨房屋一并贈(zèng)與某。

此后一段時(shí)間，劉某一直按期向銀行償還按揭貸款，但始終沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。直到4年后，劉某因資金困難，無法繼續(xù)向銀行償還按揭貸款。后經(jīng)法院判決，劉某與某商品房開發(fā)企業(yè)簽訂的《商品房買賣合同》解除，涉案房屋產(chǎn)權(quán)仍為某商品房開發(fā)企業(yè)所有。

某商品房開發(fā)企業(yè)認(rèn)為，劉某一直未真正獲得房屋產(chǎn)權(quán)，其與某所簽訂的《房屋租賃合同》無效。因此，某商品房開發(fā)企業(yè)將某訴至法院，要求某停止占有房屋，配合劉某將房屋移交給某商品房開發(fā)企業(yè)占有使用。

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，劉某與某簽訂的《房屋租賃合同》有效，某在約定的承租期限內(nèi)合法享有涉案房屋的使用權(quán)。此案件適用于《Z高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條D一款規(guī)定的，通過買賣將原物權(quán)轉(zhuǎn)移登記至買受人后，買受人不得請(qǐng)求承租人移交占有不動(dòng)產(chǎn)的情形。因此，一審法院判定，某繼續(xù)占有涉案房屋，由劉某將收取的租賃費(fèi)返還某商品房開發(fā)企業(yè)。

某商品房開發(fā)企業(yè)認(rèn)為一審判決認(rèn)定的基本事實(shí)缺乏事實(shí)依據(jù)，適用法律有誤，提起上訴。

某商品房開發(fā)企業(yè)認(rèn)為，劉某雖然與其簽訂了《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，但雙方一直未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記，且《商品房買賣合同》已被法院生效判決判令解除。因此，某商品房開發(fā)企業(yè)作為涉案房屋原始所有權(quán)人始終享有房屋的物權(quán)，該物權(quán)從未發(fā)生變動(dòng)。因此，本案并不適用“買賣不破租賃”的原則，而應(yīng)當(dāng)適用《Z高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條的規(guī)定，認(rèn)定某與劉某之間的債權(quán)不能對(duì)抗某商品房開發(fā)企業(yè)享有的物權(quán)。

另外，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指出，某租賃涉案房屋時(shí)未盡合理注意義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)因其自身過錯(cuò)造成的不利后果。

某與劉某簽訂《房屋租賃合同》時(shí)，知道劉某未取得涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證書、未付清購(gòu)房款，其應(yīng)當(dāng)預(yù)見到該房屋可能存在權(quán)屬爭(zhēng)議。在此種情況下，某仍與劉某簽訂長(zhǎng)期租賃合同，并一次性付清15年租金，其行為具有法律上的可責(zé)難性。

二審法院認(rèn)為，案件的關(guān)鍵問題是某能否依據(jù)其與劉某簽訂的《房屋租賃合同》阻止在租賃期內(nèi)向某商品房開發(fā)企業(yè)移交占有涉案房屋。

二審法院首先審查了某與劉某簽訂的《房屋租賃合同》的真實(shí)性與合法性問題。二審法院經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)，此前已有法院生效判決認(rèn)定某與劉某形成了租賃合同法律關(guān)系。

二審法院分析認(rèn)為，從當(dāng)事人簽訂《房屋租賃合同》的時(shí)間落款來看，當(dāng)時(shí)劉某尚未出現(xiàn)因資金困難逾期向銀行償還按揭貸款的情況；從合同簽訂的背景來看，考慮租賃市場(chǎng)價(jià)格上漲因素，雙方簽訂長(zhǎng)期租賃合同具有合理性；從租金給付情況來看，某有充分證據(jù)證明已經(jīng)分多次將租金全額支付給劉某。因此，二審法院認(rèn)定，現(xiàn)有證據(jù)無法認(rèn)定《房屋租賃合同》存在無效或可撤銷的情形，《房屋租賃合同》應(yīng)視為合法有效。

關(guān)于某能否在租賃期內(nèi)阻止向某商品房開發(fā)企業(yè)移交占有涉案房屋的問題，二審法院認(rèn)為，行為時(shí)有效的《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十九條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。該規(guī)定是為保護(hù)承租人在租賃期間內(nèi)，順利、安全地對(duì)租賃物使用而作出的，即使租賃物的所有權(quán)人不再是租賃合同中的出租人，或者出租人在租賃物上設(shè)定了抵押等擔(dān)保物權(quán)，也并不會(huì)造成租賃合同終止，承租人仍然可以繼續(xù)租賃，目的是維護(hù)租賃關(guān)系的穩(wěn)定性，即“買賣不破租賃”原則。

根據(jù)《Z高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條D一款“承租人請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持”的規(guī)定，在執(zhí)行程序中同樣適用“買賣不破租賃”原則。

案件中，劉某與某商品房開發(fā)企業(yè)簽訂《商品房買賣合同》?！渡唐贩抠I賣合同》簽訂后，某商品房開發(fā)企業(yè)亦將案涉房屋交付劉某占有使用。根據(jù)以上事實(shí)，一審法院結(jié)合“買賣不破租賃”的本意和公平原則，認(rèn)定某商品房開發(fā)企業(yè)已將涉案房屋的占有、使用權(quán)轉(zhuǎn)移給了劉某，劉某的出租行為實(shí)質(zhì)上是向某讓渡其從某商品房開發(fā)企業(yè)所取得的房屋占有、使用權(quán)并無不當(dāng)。

根據(jù)法律規(guī)定，某不能阻止涉案房屋的過戶轉(zhuǎn)讓，可以阻止在租賃期內(nèi)向某商品房開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)移占有。

終，二審法院認(rèn)定一審判決認(rèn)定的基本事實(shí)清楚、適用法律無誤，駁回某商品房開發(fā)企業(yè)的再審申請(qǐng)。

對(duì)于此類案件，律師認(rèn)為，考慮當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嵭小邦A(yù)售＋按揭”的購(gòu)房模式，購(gòu)房人往往要間隔相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間才能通過辦理房屋過戶登記手續(xù)成為法律意義上的所有權(quán)人的現(xiàn)實(shí)情況，購(gòu)房人從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處取得房屋后未辦理產(chǎn)權(quán)證書與他人訂立《房屋租賃合同》進(jìn)行出租的行為，實(shí)質(zhì)上是向承租人讓渡其從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所取得的房屋占有、使用權(quán)，在出租人合法擁有房產(chǎn)使用權(quán)期間發(fā)生的租賃關(guān)系，且該租賃關(guān)系不違反法律法規(guī)的情況下，不應(yīng)因后來發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)、合同解除等事實(shí)而否定或影響已合法建立的租賃權(quán)。